Können Hauspreise auch bis auf null fallen?

Der Hauspreisverfall in Deutschland geht weiter. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) vermeldete am Montag seine Zahlen fürs vierte Quartal 2023: Demnach fielen die Immobilienpreise auf Jahressicht im Schnitt um 7,2 Prozent. Das bedeutete noch mal einen Rückgang gegenüber dem Vorquartal um 2,2 Prozent. Gegenüber dem Höchststand im Frühjahr 2022 war das ein Preisverfall um 10 Prozent.

„Eine Trendwende bei den Immobilienpreisen, über die bereits des Öfteren in der Öffentlichkeit spekuliert wird, ist noch nicht absehbar“, sagte Verbandsgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Sowohl Wohnimmobilien als auch Gewerbeimmobilien gaben weiter im Preis nach. Auf Jahressicht lag der Preisrückgang für Wohnimmobilien in München bei 6,3 Prozent, in Frankfurt bei 6,1 Prozent, in Stuttgart bei 5,3 Prozent, in Hamburg bei 5,2 Prozent und in Berlin bei 5,1 Prozent.

In den Großstädten und in ihrem Umland hatte es vor dem Preisverfall allerdings einen außergewöhnlich starken Preisanstieg in den Jahren der Null- und Niedrigzinsen gegeben. Schwieriger ist die Immobilienpreisentwicklung schon länger in entlegeneren Regionen und solchen mit Bevölkerungsrückgang. Der Wohnatlas der Postbank, der jährlich detailliert über die Änderungen der Immobilienpreise in 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten berichtet, zeigte für Landkreise wie Altenburger Land in Thüringen schon 2018 sinkende Immobilienpreise, als es sonst noch fast überall steil bergauf ging. Aber auch im Westen gibt es strukturschwache Regionen, in denen sich niemand über fallende Immobilienpreise wundert, beispielsweise ganz im Osten Bayerns.

Viele Hausbesitzer, die über einen Verkauf nachdenken, dürften sich Gedanken machen, wie weit es jetzt noch nach unten gehen kann. Ein bisschen dürfte noch gehen, hatten sowohl die Commerzbank als auch die Deutsche Bundesbank nach ihren Untersuchungen zu den Übertreibungen am Immobilienmarkt zuletzt gemeint. In attraktiven Lagen sind große Sorgen von Hausbesitzern sicherlich nicht angebracht; wo die Häuser sehr begehrt sind, werden die Preise irgendwann wieder steigen. Aber es gibt natürlich auch schwierige Lagen und schwierige Objekte. Kann es im Extremfall womöglich passieren, dass Hauspreise für ungünstige Immobilien in manchen Regionen bis auf null fallen?

Eine Umfrage der F.A.Z. unter rund 30 Immobilienmaklern in Deutschland zeigt: Der Fall, dass ein Hauspreis bis auf null sinkt, ist äußerst selten – aber ausgeschlossen ist er nicht. In der Ökonomie hatten schon im 18. Jahrhundert die Physiokraten wie Jacques Turgot einen stets positiven Wert für Grund und Boden angenommen, der sich aus den künftigen Erträgen dieser gleichsam ewigen Besitztümer herleite. Meistens ist das in der Praxis wohl auch so. Gelegentlich aber gibt es auch Fälle, in denen etwa erst mal ein baufälliges Haus abgerissen werden muss – und die erwarteten Kosten den Wert des Grundstücks übersteigen.